Жилье в складчину: выгоды и риски

Из-за высоких цен на недвижимость россияне используют альтернативные способы приобретения жилья. Так, всё более популярной становится совместная покупка квартиры с родственниками или друзьями.

Покупка как инвестиция

Согласно опросу, проведенному ГК «Гранель» среди 1,8 тыс. россиян, более 30% граждан готовы приобрести жилье в складчину. Самым популярным сценарием оказалась покупка жилья в качестве инвестиции: такой вариант рассматривают 21% респондентов. Еще 8% опрошенных не против купить квартиру вместе со своими родственниками. Около 4% согласны сделать это на паях с друзьями, но при условии привлечения юриста.

При этом почти треть анкетированных считают, что приобретение недвижимости в долях может привести к разногласиям между совладельцами. Столько же граждан категорически против совместного владения жильем, так как убеждены, что квартира должна принадлежать одному человеку или членам семьи.

Для сделок в складчину покупатели чаще выбирают квартиры на вторичном рынке с дисконтом 5–6% либо новостройки на этапе котлована, где скидки достигают 10–15%, отмечают в агентстве «Pro Обмен». А вот многокомнатные объекты комфорт- и бизнес-классов, загородные дома и квартиры с дорогим ремонтом спросом не пользуются. Собственники опасаются, что если они решат выйти из сделки, то продать такой лот будет сложно.

Уменьшение затрат

У покупки жилья в складчину есть весомые плюсы. Вот примеры ситуаций, когда это может быть выгодно.

Снижение финансовой нагрузки при покупке. Если у каждого из участников есть только часть нужной суммы, вместе собрать ее проще. Это позволяет избежать ипотеки или заметно уменьшить размер кредита для каждого. Иногда это единственный способ получить жилье, если по отдельности ни у кого не хватает денег.

Разделение сопутствующих расходов. Не только сам взнос за квартиру, но и затраты на ремонт, налоги, коммунальные услуги делятся пропорционально долям каждого участника.

Решение жилищного вопроса. С помощью покупки «на компанейских началах» можно приблизить момент обретения собственного жилья. Например, пара, живущая в гражданском браке, объединяет ресурсы для сделки, чтобы у каждого появился свой задел на будущее. Либо родители приобретают доли вместе со взрослыми детьми, чтобы в перспективе разъехаться.

Инвестиционный потенциал. Часто такую схему выбирают, чтобы заработать на росте стоимости объекта или на доходе от аренды. Например, несколько инвесторов находят ликвидную квартиру по выгодной цене, делают ремонт, а потом продают или сдают – и делят прибыль. Иногда так действуют и флипперы (те, кто покупает жилье для быстрой перепродажи после ремонта), объединяя свои капиталы.

Скрытые угрозы

Покупка недвижимости в складчину подразумевает и риски, причем довольно существенные. Мы собрали основные, о которых стоит знать до сделки.

Конфликты между партнерами. Это самая распространенная угроза. Жизнь не стоит на месте, вынуждая людей менять планы. Еще вчера совладелец вместе со всеми хотел сдавать квартиру, а сегодня ему срочно нужны деньги и он хочет продать свою долю. Когда «в товарищах согласья нет», ссора может перерасти в судебное разбирательство.

Сложности с распоряжением имуществом. Если один из совладельцев решит продать свою долю, он обязан сначала предложить ее остальным партнерам, так как по закону у них есть преимущественное право покупки. Продавец должен направить им нотариальное уведомление с указанием цены, и, если в течение месяца никто не откликнется или все откажут, долю можно продать третьему лицу. На практике это часто затягивается, а порой переговоры с партнерами и вовсе заходят в тупик. Более того, сама по себе долевая собственность снижает ликвидность объекта: покупателям проще иметь дело с единоличным собственником.

Проблемы с содержанием и оплатой. Могут возникнуть споры о том, кто и сколько платит за коммунальные услуги, налоги, ремонт. Если четко не прописать порядок выплат, накопится долг, и его придется взыскивать через приставов солидарно, то есть списывать деньги с того счета, где они есть, а потом разбираться, как разделить задолженность между дольщиками.

Правовые нюансы. В договоре купли-продажи должны быть указаны все участники сделки, распределены их доли и зафиксированы внесенные ими суммы. Если кто-то из участников просто решит дать деньги под расписку, то юридически он не станет совладельцем – право собственности возникает только после регистрации в Росреестре. Также стоит отдельно прописать порядок пользования жильем и права/обязанности каждого. В случае со вторичкой иногда всплывают неприятные сюрпризы: например, в документах могут обнаружиться права третьих лиц (невыделенные доли) или скрытые обременения, о которых партнеры не знали при покупке.

Жизненные обстоятельства. Важный момент касается семейного положения партнеров. Если кто-то на момент покупки состоял в браке, доля считается совместно нажитым имуществом. В случае ее продажи потребуется согласие супруга – без этого документа сделку заблокируют. Следующий момент связан с финансовой ситуацией собственников. Если один из них обанкротится, его долю могут включить в конкурсную массу, что чревато оспариванием последующих сделок.

Профилактические меры

Чтобы свести потенциальные проблемы к минимуму, потребуется комплексный подход. Вот какие рекомендации дают эксперты.

• Перед сделкой тщательно проверьте партнеров. Оцените их адекватность, надежность, финансовую дисциплину, планы на будущее.
• Продумайте все сценарии. В договоре купли-продажи детально пропишите не только текущие права, но и условия входа в сделку и выхода из нее (например, опцион на выкуп доли по оговоренной цене).
• Оформите документы по максимуму. Помимо основного договора, заключите дополнительное соглашение о порядке пользования жильем и оплаты ЖКУ, а при необходимости – опционное соглашение (это договор, который дает одной стороне право потребовать от другой стороны совершения определенных действий в установленный срок).
• Учтите специфику недвижимости. Для небольших объектов – например, дачного домика или скромной однушки – складчина более оправдана. А для крупных городских квартир или загородных резиденций риски выше.
• Наймите юриста. Специалист поможет грамотно составить документы, учесть все нюансы и сократить правовые риски. Из-за специфики долевой собственности такие сделки требуют гораздо более скрупулезной подготовки, чем покупка единоличной собственности.

Альтернативой коллективному владению недвижимостью может стать заем денег на покупку у частного лица. Оформляется договор займа, по которому один участник предоставляет деньги, а другой получает их в долг с обязательством вернуть с процентами. Кроме того, если партнеры намерены использовать недвижимость для бизнеса, они могут открыть ИП и заключить договор о совместной деятельности, где будет указано, кто и сколько вложил, как будет делиться доход, какие обязанности у каждого и как выйти из проекта.

Вторичка в Новосибе

Предположим, команда единомышленников решила купить квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. Риелторы рекомендуют не зацикливаться на объектах по месту жительства, а промониторить, в каких городах России сделать это выгоднее всего.

В июле 2026 года аналитики «Яндекса» составили два рейтинга городов (топ-10) для покупки рентной квартиры на вторичном и первичном рынке. Каждому городу был присвоен индекс привлекательности – показатель, включающий потенциальную доходность жилья, среднюю стоимость объектов, динамику цены квадрата и спрос на аренду.

На вторичке самым удачным городом для покупки недвижимости под сдачу стал Новосибирск. Здесь индекс привлекательности составляет 72,84. Медианная стоимость квартиры – 6,5 млн рублей, средняя арендная плата – 35 тыс. рублей в месяц. Доходность сдачи квартиры в наукограде также лидирует – 6,49% годовых.

На втором месте – Екатеринбург с индексом 72,36. Тут средняя стоимость квартиры – 6,8 млн рублей, а арендная плата – 33,1 тыс. рублей. Потенциальная доходность – 5,85% (что ниже, чем, например, в Волгограде, который находится на четвертой строчке рейтинга).

Третье место занимает Пермь с индексом 70,75. Средняя квартира здесь стоит около 6,3 млн рублей, доходность аренды – 5,63% годовых. У остальных городов из списка (Волгоград, Краснодар, Ростов-на-Дону, Калининград, Омск, Самара, Воронеж) индекс привлекательности ниже 70. К слову, ни Москва, ни Санкт-Петербург в первую десятку рейтинга не вошли.

Новостройка в Ростове

Рейтинг городов, привлекательных для покупки инвестиционных новостроек, существенно отличается от предыдущего списка.

На первой позиции – Ростов-на-Дону с индексом 75,49. Здесь средняя квартира в новом доме стоит 8,4 млн рублей, а аренда – 30 тыс. рублей в месяц. В то же время доходность от сдачи в аренду здесь на уровне 4,3% – ниже, чем у шести городов из топ-10.

Второе место занял Калининград с индексом 69,22. Новую квартиру тут можно купить за 8 млн рублей. Доходность аренды ожидается в размере 5,27% годовых.

Третий – Волгоград с индексом 66,46. Новое жилье здесь стоит в среднем 5,7 млн рублей (этот мегаполис традиционно отличается дешевизной новостроек). При этом доход от аренды максимальный в топ-10 и составляет 5,3% в год.

Северная столица тоже попала в этот список, заняв четвертое место. Однако доход рантье в Питере составляет всего 3,53% в год – самый низкий показатель в десятке. Места с пятого по десятое занимают Самара, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Воронеж и Пермь соответственно, рейтинг которых меньше 65. Москва в этом списке снова не упоминается – а значит, покупать рентную квартиру в столице не выгодно в принципе.

По словам руководителя сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгения Белокурова, индекс привлекательности отражает ситуацию на уровне города в целом. Однако каждая квартира – это отдельный инвесткейс. Даже в мегаполисе – лидере рейтинга можно найти неудачный вариант для сдачи, а в городе с невысоким индексом, напротив, выгодное предложение. На результат влияет множество деталей, которые не видны в средних цифрах: район, транспортная доступность, состояние дома, этаж, планировка квартиры.

Таким образом составленные рейтинги в каком-то смысле можно считать «средней температурой по больнице». И всё же полученные экспертами цифры, несомненно, дают инвесторам ориентиры для выгодного вложения средств.

Изображение от magnific

17.08.2026 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от magnific